福州市楼宇经济发展现状与对策
福州市楼宇经济发展现状与对策
作者简介：陈宏，男（1980~），国家统计局福州调查队服务业处。邮编：350001
［提要］改革开放以业，作为一种新的经济形态，楼宇经济大大拓展了福州市经济的发展空间，成为福州市城市经济最活跃的部分和财税收入的重要来源之一，从而在福州市经济发展的过程中起到越来越重要的推动和承载作用。本文在分析福州市鼓楼区和台江区楼宇经济发展现状的基础上，进一步分析掣肘福州市楼宇经济发展的症结之所在，并提出相应对策建议。
［关键词］福州市楼宇促商引资
楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。这里所说的“楼宇”，一般指城市内占地面积较小，容积率较高、建筑面积较大并用于经营性的写字楼、商务楼和工业楼房。在我国城市经济发展中，凡是以写字楼、商务楼和都市型工业楼宇为载体的经济活动，通称为“楼宇经济”。楼宇经济的出现大大拓展了福州市经济的发展空间，并成为福州市城市经济最活跃的部分和财税收入的重要来源之一，据有关统计数据显示，一座高级写字楼所创造的效益与城郊7.8平方公里范围内所产生的经济效益相当。正是由于楼宇经济具备相当的经济发展能量，从而受到福州市政府和学术界的高度重视和广泛关注。由此，国家统计局福州调查队通过走访相关单位企业，深入了解楼宇经济目前发展的现状以及在发展中存在的主要问题，并加以分析，提出一些粗浅见解，以供各级领导决策参考。
一、当前福州市楼宇经济发展之现状
1、鼓楼区一支独秀领先发展，大企业聚集效益明显
福州市区高层写字楼大多集中在鼓楼区，近两年来，鼓楼区大力发展楼宇经济，取得显著成效，在福州市城区楼宇经济的发展中处于一支独秀的地位。2007年鼓楼区共对接楼宇项目1536个，注册资金总额54.13亿元，其中，注册资金超1000万元的企业有119家，超3000万元的企业达到52家。对接面积达到24.02万平方米，入驻率83.85%。目前世界500强企业入驻鼓楼区设立企业分支机构或办事处的52家，全国100强企业在鼓楼设立分支机构、办事处或在鼓楼区投资的有32家。甲骨文、毕马威会计事务所、思科网络、顺邦国际、台湾国泰人寿等具有相当知名度的跨国集团均已在鼓楼区“安家”。
正是由于鼓楼区CBD区域大中型企业云集，所以该区域财富集聚效益明显，鼓楼区2007年楼宇经济创税收占全区属地税收总量的60%以上。以五四路上的环球广场为例，环球广场的营业收入超过10亿元，所创造的税收超过2000万元，相当于总建设用地1.5平方公里、入驻企业达200多家的福州软件园当年所创税收的八分之一。全区已经初步形成了一批楼宇经济的集群。例如，五四路周边逐渐形成国内外知名企业的区域总部办公集聚地，目前仅环球广场内就有惠普、马士基物流、肯德基等世界知名公司的区域总部入驻；而天福写字楼则是座名副其实的“酒楼”，长城干红、古井贡酒、泸州老窖、五粮液、茅台等中国名酒在福州乃至在福建的批发贸易业务都在该大楼内。在湖东路周边则形成银行、保险、证券等金融行业集聚地，省高院和市中院周边形成律师事务所集聚地。
当然，鼓楼区并没有安于其楼宇经济在福州市领先的现状。该区政府力争每年推动10万平方米存量楼宇与项目实现成功对接，今年再力争再引资300亿到400亿元，培育超过30幢年营业额超过10亿元的楼宇。并将着力引导相关联的企业和同一楼宇或一定区域聚集，建立相对集中产业群，计划将五四路中央商务区逐渐向五四北、五一路、东大路、古田路等南北及其周边路段辐射，带动形成新的特色现代服务区域。从而在真正意义上使楼宇经济成为推动鼓楼区经济发展的一个关键“助推器”。
2、台江区后发制人谋超越，完善软硬件筑巢引凤
在福州，台江区发展楼宇经济的热情丝毫不逊于鼓楼区。目前，台江区已经连环推出包括江滨大道、西二环路、工业路沿线的10幅地块进行了现场招商推介。在规划中，这10幅地块将被用于开发建设高档宾馆、写字楼、现代金融商贸物流总部大楼等商务楼宇，从而形成台江区的“金外滩楼宇经济环形圈”。虽然目前台江区的楼宇经济尚处于追赶的位置，但是台江区目前正加紧软硬件的建设，从而满足楼宇经济发展的需要。在软环境创造方面，由于传统因素的原因，台江区的农产品和小商品批发在五城区中处主导地位，且已经渐渐脱离了“小码头经济”的范畴，几大有相当规模的交易市场独领风骚，这都给台江区楼宇经济的扩张打下坚实的商业基础；在硬环境的配套方面，台江区在交通便利方面的发展空间比鼓楼区要大得多。一旦三环路与机场快速路等城市公路配套完成后，台江区可直接与福州航空港、高速公路出口相对接。而交通的便利性对于讲究运转效率的现代企业来说意义非凡，因此高新科技企业及金融企业落户台江可以说是一个不错的选择。
二、福州市楼宇经济发展过程中存在的问题
1、高端写字楼需求旺盛，楼宇发展后备资源不足
前几年，由于福州市商用写字楼市场低迷，许多开发商出于资金回收和市场销售等因素的考虑在福州CBD区域建起了诸多小户型公寓和居住型楼盘，导致写字楼市场的供应量无法增加。近年来，随着福州市楼宇经济的高速发展，CBD效应日益显现，使得高楼写字楼办公场所的市场需求日益旺盛，尤其是对设计新颖、配套完善、服务到位的高端及较高端写字楼的需求急剧增长，正是由于这种高端需求的旺盛，五四路一带写字楼的租金及售价均出现了大幅上涨。以环球广场为例，2006年8月，入住率为85%—90%，每平方米租金为60元/月，售价为7000元/平方米；而目前，入驻率已达99%以上，每平方米租金为70—80元/月，售价则在10000元/平方米左右。目前，五四路一带写字楼已经面临后备资源不足的问题。为解决困境，鼓楼区已采取多项措施。除了正在兴建的高端写字楼东煌大厦外，该区还积极向福州市呼吁在五四路一带少建住宅区，而腾出地块来发展商务区；同时，还积极推动企业向东大路、五一路拓展延伸。
2、楼宇内部管理水平相对较低，外部配套软肋待完善
从福州市楼宇经济发展的内部配套情况来看，早期的许多写字楼在内部设计上不科学，楼盘造型如火柴盒，过道较长，通透性差，一方面福州市能够达到一定管理水准的物业公司严重匮乏，大部分的物业公司只能保证提供一些最基本的服务。另一方面福州市商务楼宇的智能化、自动化、信息化的水平很低，商务楼宇的设施都远没达到国际化的标准。从福州市楼宇经济发展的外部环境来看，鼓楼区的情况相对较好，而外部环境的不完善正是台江区发展楼宇经济的软肋所在。一直以来，台江区的科教文卫水平有待改善，一流档次的学校、医院以及会展中心等相关的配套设施比较少。银行、证券公司、保险公司、星级酒店等服务设施的数量和档次也有待提升，而配套资源的薄弱在很大程度上制约了台江区楼宇经济的发展。
3、住宅商用弊端丛生，禁商政策漏洞颇多
住宅商用现象目前在福州市部分区域还较为普遍，住宅商用不但破坏环境，扰乱周边居民的生活秩序，不利于创建适宜居住的城市环境，而且还损害正规写字楼和合法商铺这些守法经营单位的利益，从根本上破坏了城市的统一规划。目前，福州市已经出台住宅禁商的规定，目的是从根本上解决住宅从事商业活动带来的诸多弊端。但由于种种条件的限制，福州市目前还不能完全做到住宅禁商，由于纯商务写字楼租金远高于住宅，对一些中小公司来说是一笔沉重的负担。因此，一些中小公司想出种种对策，来钻工商管理登记的空子，比如在注册期间短期租赁到写字楼，中间转移到住宅中，或者注册地在写字楼，办公的空间尽可能小，而把大部分人员放在住宅中，此外，还可以与写字楼房东签订一个象征性的合同，给予一定的费用。商住功能分开是未来城市发展与国际接轨的大趋势，福州市住宅禁商的规定能从根本上解决当前由于住宅商用带来的种种弊端，目前关键问题是政府政策如何更好的平衡各方利益，从而达到治标又治本的效果。
因此，福州市楼宇经济发展过程中存在的以上问题如果得不到及时和根本的解决，不仅会影响今后高端商务活动的发展和难以吸引跨国公司地区性总部的进驻，而且可能会形成我市楼宇经济发展的长期制约因素。
四、对福州市楼宇经济发展的几点对策
1、做好规划，切忌盲目扩大规模，避免重走有楼无市的弯路
目前鼓楼区建设CBD已经初具规模，但是同北京朝阳、香港中环、上海陆家嘴等CBD区相比还是有一定差距，不过福州有福州的特点，尤其是华侨多，676万全市常住人口，海外人口就超过250万，这是福州市发展CBD区域的独特优势之所在。近年来福州的消费指数增幅连续多年排名全国前列，这种消费高增长态势也与CBD发展的要求相吻合。福州发展CBD要有自己的特色，不要盲目追风，更不要不切实际地在新区随意进行CBD规划，造成有楼无市的局面发展。在五四路两侧写字楼现已接近饱和的情况下，建议下一步应规划五四北路、东大路、湖东路、井大路两侧的楼群建设，引导中央商务区西移或北移。建议将“南到东大路两侧，东到六一路，西到鼓屏路、八一七北路，北到华林路两侧。沿五四路中轴北可延伸到五四北路两侧，南可延伸到五一北路两侧”的这片“三横多纵组成的‘王’字区域”，为打造成全省乃至海峡西岸的CBD区域打下坚实的基础。
2、对现有楼宇进行形象升级，提高楼宇配套水平
据调查显示，客户选择商务写字楼时最注重楼宇建筑的档次形象，因为这在一定程度上也代表了其公司的档次和形象；其次为交通便利程度，再次为租金和物业管理水平，楼宇内部设计办公区可用面积、通讯设施，都会直接或间接地影响到国内外知名企业的入驻。从上海入驻楼宇的企业来看，国外跨国公司的办事机构对于写字楼的质量、办公面积(如每层楼面的面积至少在2000—3000平方米)，甚至电梯的质量和速度，都有着比较苛刻的要求。另外大企业总部对周边的配套设施也比较关注。福州市大部分现有的高层写字楼整体形象都还稍欠档次，而那些配套设施完善的高档写字楼已基本饱和，这就需要对现有的低端写字楼的配套进行完善，因此，我们要加强商务写字楼周边环境建设，抓好公共停车场的建设，继续完善商务配套设施，提供卫星会议、活动策划、会展服务等现代服务，培育或引进高水平的物业管理公司，提高物业管理品质。另外，当今是网络社会，能否顺利接入宽带，使用宽带开展商务成为衡量商务楼宇是否现代化、智能化的标准。因此，新增加的楼宇就应建设成为国际上流行的“5A智能大厦”，即楼宇自动化（BA）、通讯自动化（CA）、办公自动化（OA）、安保自动化（SA）、消防自动化（FA）的标准。
3、在楼宇经济中着力发展总部经济，增强区域经济辐射力
总部经济就是通过城市的区域规划建设创造各种有利条件，吸引跨国公司和国内大企业集团总部入驻，使得企业总部在该区域内群集分布，而生产加工基地则另外安排在其它成本较低的区域。通过对该区域本身，以及配套设施、环境、交通的建设，加上企业总部的号召力，势必会带动中心城市的区域发展，甚至会辐射到周边地区的全局发展。“总部经济”在自身创造大量产值和税收的同时，还可以通过产业间的前后关联效应促进第三产业的壮大，并拓展各产业内部分散和专业化的程度，必将成为强劲的经济增长点和产业结构优化升级的“引擎”。目前鼓楼区已出台了一系列的优惠政策扶持总部经济，比如，每年为鼓楼区地方财政收入贡献200万元以上的企业给予一次性奖励5万元，贡献500万元以上的企业给予一次性奖励10万元等等。包括福州市政府近期发布的《关于境内外企业在福州设立地区总部土地利用问题的有关意见》，将参照上海等发达城市的做法，对境内外企业在福州市设立总部的土地利用问题做出具体规定。这些都有助于全面推动楼宇经济的发展。发展总部经济已成为鼓楼区楼宇经济的“新贵”，大力发展“总部经济”对增强区域经济辐射力，提升楼宇经济的档次和推动楼宇经济的发展，均有莫大好处。
综上所述，楼宇经济无疑是一种全新的具有极大发展潜力的经济型态，但并非“通天坦途”，其发展也要遵循一定的经济发展规律，因此一定要坚持解放思想，实事求是，要结合福州实际情况，制定确实可行的思路和方法，坚持适度超前而不冒进蛮干，避免形成一窝蜂盲目上马、不注重实效、不考虑实际的现象，确保楼宇经济持续、健康、稳定发展。
(责任编辑：潘冬东)
