当前福州房产市场运行状况分析与展望
当前福州房产市场运行状况分析与展望
朱剑修
［提要］随着国民经济发展宏观调控政策和国家对房价过快上涨的抑制政策的实施，2008年上半年福州房地产市场观望气氛依然浓厚，投资开发增幅回落，商品房成交量下降，市场处于持续调整状态。而且这种状态预计还将持续一段时间。为稳定市场，避免房价的大起大落，当前要采取收紧地根，减少土地供应量；加大对投机性行为的抑制力度；鼓励自住性需求；加大对可能产生冲击性事件的项目监测等措施，促进房地产市场的活跃，不断改善和提高人民群众的居住状况。
［关键词］福州房地产市场运行状况
随着国民经济发展宏观调控政策和国家对房价过快上涨的抑制政策的实施，2008年上半年福州房地产市场进入了持续调整的状态，而且这种状态还将持续一段时间。
一、上半年福州房地产市场运行状况
上半年以来，受全球范围内经济下滑，在国内宏观调控力度加大、通货膨胀等因素的影响，福州房地产市场观望气氛依然浓厚，投资开发增幅回落，商品房成交量下降，市场处于持续调整状态。
1、房地产开发投资增幅回落
1～6月福州市房产开发完成投资166.15亿元，仅比去年同期完成投资159.2亿元增长4．35%，与去年同期19.8%增幅相比,下降了15.4个百分点。商品房新开工面积260多万平方米，同比下降40%；竣工的面积70多万平方米,同比下降30%。
2、土地交易清淡
1～6月福州市国土资源部门共进行九幅土地的挂牌拍卖，合计土地面积780多亩。但实际仅成交六幅，600亩，总成交金额为41.7亿元，同比下降35%；而且，土地价格涨幅也呈逐步回落态势。1～6月福州土地交易价格上涨14.6%，虽然涨幅比去年同期上升5.4个百分点。但二季度上涨12.3%，涨幅比一季度回落4.5个百分点。
3、商品房价格涨幅回落
1～6月福州房屋销售价格上涨6.2%，涨幅比2007年上半年回落了0.5个百分点。表面上房屋销售价格总体涨幅下降的并不多，但从分类情况可以看出，各类房屋价格均有较为明显的下滑。①从分月度看，商品房价格涨幅呈逐月回落态势。1～6月,福州市商品房销售价格分别上涨7.8%、7.4%、6.5%、5.9%、5.1%、4.4%。②新建房屋分类销售价格涨幅也有不同程度回落。按新建房屋的用途划分，1～6月福州新建商品房中住宅销售价格上涨7.7%，涨幅比去年同期回落了0.3个百分点；福州新建商品房中非住宅销售价格上涨3.0%，比去年同期回落1.9个百分点。③二手住宅价格环比也在下跌。6月份福州二手住宅交易价格与上月比下跌0.1%。
4、商品房销售量和销售金额回落
从总体上看，当前福州房地产市场已从前几年供不应求的状况正向供大于求的格局转变。1～6月福州商品房销售面积120多万平方米，同比下降51%；商品房销售金额为81亿元，同比下降46%，其中商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降为53%与46%；1～6月全市二手房销售面积100多万平方米，同比下降了32%，销售金额35亿元，同比下降5%。其中住宅销售面积、销售金额同比分别下降为33%与28%。
5、商品房供应量增加，空置率有所下降
1～6月福州市区新建房屋的可售面积达300多万平方米，比上年末增长4.8%。其中，商品住宅可售面积为280多万平方米，比上年末增长10%。从物业种类构成比例划分，住宅可售面积比例最高，占92%（而其中经济适用房可售面积又占住宅可售面积的14%）；其次为车库车位可售面积占4%。从区域分布看，仓山区供应量最大占58%；其次为晋安区占18%；台江区占9%。
1～6月福州商品房空置面积同比下降了28.1%。
6、商品房供应和消费结构逐步改善
随着国家90平方米以下住房要占开发项目70%以上政策的落实，福州商品房供应和消费结构也逐步得到调整。1～6月套型面积小于90平方米的房屋套数已占总供应量的35.6%；在已销售商品房中，套型面积小于90平方米的销售量占总量51%。这对于满足城市中低收入家庭住房需求，稳定市场交易量，平抑房价等方面起到积极的作用。从市场购房消费群体看，本市户口居民购房占75%，省外、境外人士购房占11%，初步形成了 “以本地居民购房为主，以自住需求为主，以中小型为主”的消费格局。
7、房地产开发商资金紧缺
在国家加大宏观调控力度、不断收紧银根以及国家有针对性的抑制房价过快上涨的背景下，房地产开发商取得银行贷款十分不易，加上自去年第四季度以来，福州房产市场观望气氛浓重，商品房销售量明显下降，开发商回笼资金也遇到了困难。为此许多开发商不得不采取各种断臂之举，以求自救。2月，融信地产宁愿损失数千万元保证金，也要退掉去年高价拍得的市中心地块；4月初，伴随着融信．宽域项目从年前每平方米近万元的均价，直降到6000元/平方米，金山板块多个项目也一同降价促销，降幅普遍达到20％左右。
二、近期福州房产市场运行状况展望
在今后一段时期里宏观经济形势预期仍将趋紧、房地产调控政策暂不会放宽等因素的作用下，福州房地产市场调整态势仍将持续。可以预期，未来几个月，市场将仍旧处于小幅波动和调整状态，居民持币观望的浓厚气氛仍将持续。
1、宏观形势不会有较大的变化
自去年下半年以来，国家为防止国民经济发展的过热、通胀过高，采取各项有力措施，持续收紧银根。同时也由于近年来房价过快上涨，造成民怨鼎沸而加大对房地产市场的调控。由于政策的时滞效应，这些措施的效果如何，还有待于进一步显现。在此背景下，为保证已实施的宏观调控政策有效性，中央政府不会骤然的改变现行的宏观调控政策，而是要等待宏观调控政策效果得到具体显现并持续一段时期后，才可能对宏观调控政策进行适度调整，而且此种调整将会更多地优先体现于生产性的领域之中。因此房地产市场在今后几个月里形势仍将不容乐观。而且这种不容乐观的形势还会有向更加严峻的方面发展的可能。即因全国范围内房价整体降幅有限、民众抱怨依多而导致房地产调控政策力度仍会加大。
2、市场需求仍然低迷
真正决定房地产市场命运的是需求。当前能影响福州房地产市场的有效需求是十分有限的。从需求主体的区域来源上看，上半年福州商品房购买主体主要来源于本市居民，这实际意味着外来需求对福州房产市场的预期已不抱太大的期望，支撑福州市场的主要是以自住为主的刚性需求，投资型需求已渐微势弱；从销售量的构成看，虽然上半年福州商品房销售市场还保有较好的销售量，但事实却与数据却有着一定的差距。 1～6月商品房销售套数、销售面积达到1.01万套、120万平方米，但其中包括约3300套、29万平方米的经济适用房的销售。即如剔除以政策补贴为基础的经济适用房的需求外，实际对商品房的有效需求量比去年同期是有着较为明显的下降。而且这种状况在今后几个月里将表现的更为突出。已有购有投资性住房的购房者不仅不会购房，反而因对房产市场预期的下降而加入售房队伍；持币观望者非到万不得已也会继续持币观望。
3、开发商资金链仍然紧张
福州房地产商对信贷资金和商品房预售金一直是有着较大的依赖性。随着银根未见放松，市场销售不旺，开发商资金链在下半年仍会紧绷，进一步参与市场意愿将会下降，进而导致福州房地产开发投资将会进一步下降。主要表现为：首先，圈地运动将告停止。开发商对货币紧缩后果预期的担忧，超过了对地根紧缩下开发用地减少的担忧，开发商宁可承担未来拿地更加困难的风险，也不愿意以高价拿地透支未来的资金。这样，致使其参与土地出让市场的热情减弱，土地购置量也将大幅缩减；其次，商品房开发投资的完成量将会下降。今年上半年房地产开发完成投资相对去年似乎还有一定的上升，但考虑到上半年新开工商品房面积是下降的事实，可以断定，上半年实际是生产资料价格的上涨使单位建安成本增加，进而使上半年房地产开发投资完成量仍有增幅。下半年随着开发商拿地积极性下降、商品房新开工面积的下降，下半年完成量可能处于基本持平状态，甚或随着在建面积缩减的速度高于建安成本增速，商品房开发投资的完成量还将可能出现下降。如果国家继续乃至加强对房地产调控，那对今年开发完成投资量的影响将可能进一步加剧。
4、供应量依然充足
上半年福州商品房空置面积同比虽然下降了28.1%，但这是商品房竣工面积出现30%的高降幅情况下出现的，即是在减少供应量的情况下取得的。进入下半年，福州商品房空置问题将会升温。从供应量看，如果结合2006年来在房价过热情况下，开发商疯狂的高价拿地，积极开发的事实看，今后几个月乃至更长一段时期里在高热背景下开工的商品房将陆续进入市场。面对价格仍高、销售不旺的市场，商品房空置面积将会增加。同时，还应当看到的是，市场上还有一定比重的已售房，在楼盘交付使用后，尚未进驻装修或实际居住，其中大部分应属于投资性购房，在投资预期破灭后，还将产生二手房市场的空置待售面积。这类房产如批量涌入市场，都将产生对市场带来一定冲击的力量，引发更多商品房空置。从商品房户型结构看，去年福州楼市一直迟迟不能摆到台前的90平方米以下的小户型商品房，如今，却由稀缺变主流，较大数量地涌现出来。1～6月福州市90平方米以下的户型已分别占施工面积、新开工面积、销售面积的34%、37%和34.1%。同时,若依据2006年6月1日至去年12月12日的施工许可情况观察，福州90平方米以下的小套型房还占有总住宅面积的41.3%,这不是一个小的数目。同时也由于这些90平方米以下的小户型房屋大部分集中建设在金山、东区等区位优势不明显的板块，较容易出现因同质化而导致销售不畅的情况，极易造成商品房滞销。
三、适度调整房地产政策思考
促进房地产市场稳定发展、避免房价大起大落的关键，一是应解决好市场供求关系问题，保证市场供应适应市场需求;二是要长期警惕并采取措施抑制过度的投资、投机需求，保证房地产市场的“常态化”运行。福州应在适当时机，结合本市实际情况，出台一些促进市场健康、稳定发展的措施，以促进房地产市场的活跃，不断改善和提高人民群众的居住状况。
1、收紧地根，减少土地供应量
当前，福州城市建设规模较大，资金缺口较大，对土地收益的依赖也较为严重。因而近年来土地供应量也有着较大的增长，今年预期土地供应量将达3000亩。在当前的背景下，过宽的土地供应一方面将使土地流拍现象屡屡出现，压低了土地价格，另一方面又会导致商品房开工量聚增，进而导致商品房空置面积上升，价格剧烈波动。因此适当减少土地供应量，控制商品房的开工量，给市场一定的时间消化存量，有助于保持房产市场的稳定和发展。
2、加大对投机性行为的抑制力度
当前，福州已购的房屋中存在着相当一批投资性、投机性购房，这批房屋如进入市场势必严重地冲击福州现有的房地产秩序，为保持市场的相对稳定，渡过难关，有必要通过各项税费的政策调整加大此类房屋交易成本，避免因此类投机者抽离资金导致市场剧烈波动。
3、鼓励自住性需求
自主性需求是活跃房地产市场的根本。当前，福州各级政府及其职能部门应在职责容许的范围内加大对住房自主性需求的政策扶持力度，以活跃房地产市场。对于居民购买第一套住房的需求，要进一步放宽公积金贷款的条件和额度，减免各类税费；对以改善居住条件为目的的购房者升级房屋的需求，只要其能确保满足一定的约定条件，如买新卖旧、买大卖小等，就可以对其放宽取得公积金贷款的限定，抵减、减收税费。
4、加大对可能产生冲击性事件的项目监测
由于宏观形势趋紧，市场预期不高，不少开放商资金紧张，此时极易产生烂尾楼。烂尾楼将会导致各种社会性的问题，如银行金融安全、市政整体规划和建设等诸多问题，特别是那些已预售的或承担回迁的烂尾楼将会诱发大量的群体性事件，对社会影响极大。因而，政府及其职能部门要积极监测房地产建设项目的进展情况，对项目建设过程中可能出现的问题要积极予以协助解决，防止烂尾楼的出现；对出现的烂尾楼要通过责令开发商向其他有能力的开发商转移项目和相应权益，完成开发进程。
（责任编辑：潘冬东）
