浅谈房贷利率大幅上浮对福州房市影响

邹惠明

  作者简介：邹惠明，男（1962~），福州市房地产交易登记中心干部。邮编：350001

 ［提要］《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的出台，对福州房地产市场产生了一定的影响。但随着时间的推移，预计福州房价会在短期观望后恢复走高的超势。
［关键词］福州房市房价趋势

今年来，对于热议房价的福州房地产市场来说，调控政策一道又一道，其密度之大，不逊去年的“房地产政策年”。
9月27日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，“对已利用贷款购买住房，又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1　1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。”
此项政策的颁布，再度向温度逐渐攀升的福州二手房市吹来了一阵“寒流”。可以肯定，此项政策的出台，无疑将对房市造成一定的影响，然而其程度如何，能否达到预期降温目的，仍是业界密切关注的问题。
利率上浮，搅得房市浮动
前不久，在刚刚结束的福州土地拍卖会上，土地拍卖的火爆场面和地产大户万科以“天价”取得了进入福州楼市入场券的消息，让不少购房者看到了市场契机。据了解，就在9月中下旬，福州各家中介的二手房交易量都出现了一定上升，大部分嗅觉敏感以投资为目的的客户纷纷抓住时机，购买所拍出土地临近地段的房子。《通知》出台后，市场渐旺的势头在人们普遍认为会再度步入“观望期”的时候，却出现了反弹性的微妙变化。据有关数据表明，福州国庆期间，国广、朝阳等多家中介公司二手房成交量同比普遍增长了2-3成，比上月同期增长近1倍。
应该看到，今年是房地产银贷政策频发期，除了多次加息外，近三个月来，福州的建设、工商、兴业、中信等银行先后停办了二手房抵押贷款。之后短时间内，招商、光大、民生等银行的同类业务量迅速增加，但很快就将剩余贷款额度用完。除了暂停二手房抵押贷款，兴业银行在9月下旬还率先将福州二手房按揭贷款首付款比例提至四成，接着建设、招商、交通等银行也提高了二套及二套以上住房首付。种种情况表明，政府早已试图运用金融杠杆为房市降温。
面对银贷政策频频亮相，福州二手房市场波动明显。特别是这次《通知》中提高二套首付政策的出台，更加快了福州二手房短期放量增加。据有关人士透露，今年以来，二手房市场与往年同期相比，总体不够活跃，投资者的心理期望值越来越高，“有价无市”的情况比较明显。虽然建设、招商、交通等银行已经明确二套住房首付提高到四成，多家银行暂停二手房抵押贷款，部分银行提高二手房首付，但到目前为止，并非所有银行这些业务全线关闭，因此，不少购房者会考虑趁着还可以贷款的机会赶紧买房，而卖方考虑到投资压力，及将来首付提高或不能贷款购房者有可能买不起房子，也得尽快出手。以此看来，此次9·27通知出台，极有可能使二手房源在近一两个月内聚集放量。
业内人士认为，目前福州购买二套房的比例偏高，短期放量偏大，一旦新政实施，银行全部条款明晰，楼市的需求量必然下滑，这将导致短期内市场供给过剩，甚至房市价格有望向下调整，但其具体长远影响还需后续观察。
条款不明，难纠制度偏差
近年来，用税收、房贷等经济杠杆调节房地产投机过热现象，似乎已成为一种流行思维。《通知》也是政府为了强化稳定房价、平抑市场投机，防范金融风险的经济战略思维。《通知》出台后，福州继招行、交行、民生三家股份制银行界定二套房的房贷做法之后，近日，福州其他银行仍不见房贷新政细则的动静。不过，这三家银行以“个人名下购房套数”来界定二套房的做法，在业内也引起争议。分析人士认为，在新办法还未出台前，如果其他银行跟进这一不够明确的做法，此次二套房贷调控新政的效果，在相当程度上将被化解。
大家知道，近年来，房地产宏观调控从二手房交易税提高、第二套房首付提至四成的温和改革，到“暂停二手房贷款”的激进管制，政府职能部门以及金融信贷机构的管理思维十分明显，房地产投机被认为有明显的“负外部性”。为了让投机者应该为其造成的社会成本埋单，政府应对经济主体征以相当于这部分成本数额的税收，或者将其交易成本最大化，从而遏制其行为取向。
可是，我们目前所面对的，恰恰是一个没有将“投资性购房”与“自住性买房”分离的混合型市场，即没有建立相应的分层住房销售与保障体系，这使得中低收入群体与高收入者一起投身于商品房市场，在拉大需求基数的同时，也造成了任何一套管理政策的出台，都很难真正保证其打击对象的精确度，导致殃及无辜。
首先，对于自住性购房者来说，因房贷提高所导致的需求弹性变化非常有限。许多人购买第二套住房，是因为以前所住房屋面积过于狭小，等到自己结婚生子时必须重新购置。这恰恰也是相关主管部门与专家建议的理性“梯度消费模式”。第二套房首付提至四成，给这些自住性买房者带来更沉重的经济负担，却抑制不住人们改善生活质量的热切愿望，哪怕全家七拼八凑、再向亲戚朋友多借些钱，也会咬牙支付这笔多出来的首付。
对于投资性购房者来说，他们有一个特征值得政府注意。投资性购房者并不在乎目前的房价高低(也即他们的前期投入成本高低)，而只关注其增值空间有多大。因此，第二套房首付提至四成，投资性购房者如果认定其收益依旧超过投入成本增加，就阻挡不了他们的投机热潮。
同时也要指出，在经济学上，金融信贷利率调整、贷款额度提升都属于间接杠杆，它不像税收尤其是个税那样征收对象是惟一性的，很容易出现成本转嫁现象。第二套房首付提至四成，可能会出现要么全部额外成本由普通消费者承担、要么直接影响银行信贷业务发展的“两极”。经济杠杆不是万能的，依靠第二套房首付提高来遏制人们的房地产“消费行为”也未必是不二之途。房地产领域呈现明显的资源主导模式，房产商可以通过控制土地与房屋供应量，来制造求大于供的需求假象。鉴此，仅凭借税收或房贷提高的经济杠杆的单兵突进，是难以把问题解决清楚的。
房市效应，多做积极思考
近年来，房地产调控政策不断变化，已从早期实行紧缩房地产开发地根和银根的行政手段，到实行增加开发和交易成本的税收手段，再到如今，又提高利率和首付款等金融手段，可以说是步步升级，但是，由于宏观经济环境的复杂性、人们理财观念的觉醒性、政策出台的滞后，致使房价和需求量的增长并没有得到十分有效的抑制。为此建议：
1、9·27通知条款还应进一步细化与更具约束力
中国人民银行和银监会颁布的《通知》，旨在通过信贷方面的有关政策调控市场，平抑房价，然而，想要真正发挥其效力，在具体操作中，仍需有关部门进一步完善细化政策，以防止政策在实施过程中遇到预想不到的阻力。
首先是尽快建立完善信贷查阅信息系统。基本能把“投资性购房”与“自住性买房”信息区分开来，从而为建立相应的分层住房销售与保障体系打下基础，使中低收入群体与高收入者在一起投身于商品房市场中，能够拉大需求基数的同时，也会使政府任何一套管理政策的出台，都能真正保证其打击对象的精确性，避免殃及无辜。目前，当务之急的是把“人民银行信贷查阅系统”尽快完善起来。
因为“人民银行在信贷查阅系统，包括个人系统这一块没有联网，多家银行都可以贷款，对于单个银行来说，很难查阅出这个贷款户到底是买的第一套还是第二套，这就需要有一个大的环境。”“另外，也很难确定哪一价位属于高档房。”
与此同时，还要解决"第二套房"概念的疑问。第二套房如何定义，很大程度上，决定了政策是否能够落到实处。对于"第二套房"概念，新政策可能会予以明确界定：指第一套房贷款未还清，又以贷款形式购置的第二处房产。这意味着，已还清第一套房贷款、再贷款买第二套房的个人，仍有机会享受优惠利率。但如果一个家庭有几代人，完全可以分户后贷款。某城市曾发生过因动拆迁而假离婚、假分户的情况，对“第二套房”概念的界定如果不合理，对社会将有一定的影响；如果在购买第一套房的时候没有贷款，那么在购买第二套房时贷款，银行基本上很难得知其是第几次购房。此外，根据银行现有的征信系统，只有当购房者向银行贷款后，银行才能从征信系统中查到该购房者名下有多少套房子，然而，如果不登记在贷款人名下，那么，银行就无法查询。
其次是要防止基层银行放贷的冲动。房地产贷款由于有物业抵押，相对实业贷款比较安全，而个人房贷由于是无限责任，比房地产开发贷款更加安全。有数字表明，中国银行对外公布的个人房贷不良贷款率的数字都低于1％，甚至优于许多发达国家银行的水平。所以，银行在实际操作过程中，一般会给予“优质客户可以例外”的优惠政策。福州一家商业银行个贷部负责人曾告诉笔者，这次房贷新政从内容上看，是商业银行开办房贷业务以来，遭遇的最严厉的调控。央行、银监会意图很明显，即希望银行收紧信贷，给楼市降温。如果银行解读过松，政策落实效果不如预期，相关银行可能受到政策警告或惩罚。但如果银行解读趋紧，房贷业务可能迅速下降，利润将流失，这样的局面显然令银行陷于两难。当然，在“两难”中，而商业银行的趋利性，以利润最大化为经营目标还是摆在首位，当社会效益与丰厚利润摆在它们面前二者必选其一的时候，它们会毫不犹豫地将社会效益弃之如敝履，为此这都必须引起决策层关注。
2、“疏导”更胜“围堵”，关键是扩大供给
今年来，中央对房地产市场不断加码的相关宏观调控政策，一直都在警示着市场。此次政策出台目的也不外是降低房贷风险，以免金融机构被房地产市场绑架；减少投资性需求保障自住需求；以降低房地产热度为中国经济过热降温。政策出发点不错，用心良苦。但事实是，经过短时间的下调，还会有房价的反弹。其原因无他，关键是问题抓不到点。
应当看到，目前，导致房价上涨的原因依然是供求不平衡，而通过提高房贷来抑制需求，对于平抑房价会有一定效果，但这种效果甚微。在这种情况下，最有效的方式还是增大房地产市场的供应量。
由于市场上刚性需求不断存在，并有日渐增多的趋势，因此，面对福州房价地价上涨的现状，业内不少有识人士认为，采用疏导的方式或许将更有利于市场的进一步规范。现今出台的调控政策多以围堵为主，旨在规范市场，但此种情况下，市场上的刚性需求并不会消失且越积越多。因此，只有采用疏导的方式，加大市场的供应量，满足原有的刚性需求，加快经济适用房、限价房的上市，才有可能从根本上解决市场、房价等问题。但这个问题的症结关键还是看地方政府。此次《通知》的贯彻落实，虽说可以打压了一部分需求，房价涨势可能会得到抑制，若地方把扩大供给工作做好，房价大幅度下跌才能成为现实，在这种情况下，针对“第二套购房”的调控政策，才可能扭转福州目前行业整体运行态势。