建筑物区分所有权制度实效问题的分析
建筑物区分所有权制度实效问题的分析
［提要］《物权法》自2007年10月1日起施行至今已有一年时间，在维护社会主义市场经济制度、明确物的归属、发挥物的效用、保护权利人的物权等方面发挥着重要作用，但也存在一些问题。本文就《物权法》实施过程中的关于建筑物区分所有权的问题进行探讨。
［关键词］《物权法》建筑物区分所有权业主大会共用部分
在《物权法》通过之前，建筑物区分所有权在我国还是一个理论上的概念。随着我国经济的发展，人口的增多，人口密度增大。而中国人的传统观念是要有一个自己的家，这样才有归属感，于是人地矛盾、人居矛盾日显突出，建筑物向多层、高层发展，一栋高楼通常为众多住户所有。随着住房商品化进程的全面推进，建筑物业主之间、业主和开发商之间、业主和物业之间的纠纷时常发生。建筑物区分所有权所产生权利冲突的法律适用已开始引起各界的高度关注。早在上个世纪的九十年代，各地法院就已开始尝试着依据建筑物区分所有权理论作出裁决，例如：长沙市天心区人民法院1998年就已经依据建筑物区分所有权理论审结了建行湖南铁道专业分行诉陈茂林排除妨碍案。①建筑物区分所有权制度已不能仅限于理论的发展，而需要法律上的规范和实践上的运用。于是，《物权法》首次将“建筑物区分所有权”写入法律，以专章对建筑物区分所有权制度做了规定，对于明确权利归属、解决纠纷等都有重要意义，但在适用上也存在一些问题，全体业主在共同行使这些所有权的过程中将面临不少挑战。
一、建筑物区分所有权的概念
关于建筑物区分所有权，各国立法对其的表述不尽相同，有“住宅所有权”、 “住宅分层所有权”、“公寓所有权”、“楼层所有权”、“建筑物区分所有权”等。在我国，无论是民法理论还是新颁布的《物权法》，均采用的是“建筑物区分所有权”这一表述。
区分所有是对于建筑物的有独立用途的部分的所有和对于共用部分的共同所有的总称。②《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”由此可知，我国立法对建筑物区分所有权的定义采用的是三元论，但是将区分所有权人的成员权(社员权)发展为共同管理权。因此，在我国建筑物区分所有权由三部分内容组成：专有部分的所有权、共用部分的共有权和各区分所有人的共同管理权。建筑物区分所有权就是指将建筑物区分为由各个所有人(或称“业主”)独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权、对共用部分的共有权和共同管理的权利三位一体的复合物权，实质就是“两个以上的所有人分别拥有一幢建筑物不同部分的所有权形态”。③
建筑物区分所有权建立了一种新的所有权类型，是对传统一物一权原则的突破。建筑物区分所有是区分一建筑物的特定部分为区分所有权的标的，由此，在一个建筑物上由两个以上的主体享有独立的所有权，每个所有人的所有权不及于建筑物的全部，只能及于其所有的部分，即一个建筑物上有多个所有权。建筑物“一物多权”的特殊所有权形态看似违反了“一物一权”这一基本原则，实质上却是对其的重要发展，即对“物”的辨识不能单从表面的物理结构，而是要根据构造上的独立性和使用上的独立性。
二、建筑物所有权制度实效的分析
（一）业主大会
业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利的群众性自治组织。《物权法》第七十六条对业主大会的职权有详细规定。
1、业主大会的设立
《物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。“可以”一词的使用表明这是一项授权性规定，业主大会的设立并不是强制性的。《物权法》的实施是在法律上赋予业主成立业主大会的权利，肯定业主大会存在的合法性。但是业主大会的设立与否最终由小区业主决定。一旦一个物业管理区域没有成立业主大会，通过业主大会进行管理、维权的一些规定就不能发挥作用，影响《物权法》部分条款的效力。
2、业主大会会议的议事方式
《物权法》第七十六条规定业主大会的议事方式是：筹建和使用建筑物及其附属设施的维修资金事项，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主的同意；而其他需要由业主大会决定的事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第七十六条规定的表决规则表明业主们在进行表决时，不仅要考虑建筑面积，还需要计算人数。此规定的目的显然是想对大、小业主之间的表决利益进行平衡，防止大业主利用其在面积上的优势侵害小业主的利益。这种表决规则在一定程度上减弱了某个或少数大业主在业主大会上潜在的主导性，体现了对业主的尊重，但是实际上仍然保留了大业主对表决结果拥有“一票否决”的权力。如果某个或某些大业主所拥有的房产面积不低于整个建筑物总面积的一半，即使其他的业主都投了赞成票，他也可以在业主大会上阻止任何其认为对自己不利的决定被通过。例如，在建筑物投入使用一段时间而占总建筑面积一半以上的楼盘面积尚未销售时，开发商就是这些未销售面积的业主。如果其他的业主因不满开发商聘请或指定的关联物业公司所提供的服务而提出更换建议时，因为这些业主的总面积未达到二分之一，只要开发商不同意更换，其他的业主将无可奈何。
（二）业主对共用部分的使用和维护
不论是物权法实施前后，建筑物所有权的问题一直都是房产纠纷中比较集中的问题，其中主要是关于共用部分的纠纷。
建筑物的共用部分是区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，如建筑物的外墙、屋顶、支柱、楼梯、电梯、走廊、大门、绿地、停车场等。各区分所有权人对于共有部分可以按其设置目的合理加以使用并共同管理，因此，共有部分的修缮费用以及其他负担就要由区分所有权人按一定的比例分担。
《物权法》对建筑物所有权的区分，基本明确了业主之间、业主与开发商之间的权利划分，保障了业主的所有权。例如住改商问题就受到《物权法》的明确限制：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规外，应当经有利害关系的业主同意” (《物权法》第七十七条)。因此如果某区分所有权人想将建筑物临街的部分改为商铺、饮食店等，如果有相关利害关系的业主不同意，其就不可能开业。楼上的业主想将房子出租给商业公司，如果邻居不同意，其目的也不能达成。
虽然《物权法》第六章对建筑物的所有权进行了区分，将绿地、道路等公共设施交由业主行使所有权，对业主来说是件有利的事情。但在法律适用过程中，区分所有权人对共有部分在在使用和管理上的利益相关导致的维护费用的分摊、共有部分的使用等纠纷的解决仍然面临一些问题，在执行过程中存在许多隐忧。
例如车库、停车位的使用。根据《物权法》，没有约定或业主和建筑商约定由业主共有的车库、停车位由业主共有。但车库、停车位数量都很有限，且车库、停车位一般不像电梯、楼梯、绿地那样可以共有公用，而都是由业主专有和专用的，于是小区内的车库、停车位一般不能满足每位业主都拥有车位的要求，这必然会导致分配不均的问题。于是业主要使用车库、停车位的就必须交纳一定的费用。费用标准由全体业主共同商议。需要车位的业主当然希望把费用标准定低，而不需要车位的业主则希望把标准定高。业主各自利益出发点不同，很难调和，只能尽量在两者之间寻求一个较平衡的点。其他共用部分的使用也一样。例如：张某、周某等五人均系某小区业主。1999年9月初，周某在对其购买的房子进行装修的时候，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用木料拦隔至二楼连接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木柜，独占原底层公用走廊使用。张某等四户与其协商让其拆除，恢复原状。然而周某未予拆除。④很明显，底层公用走方廊属全体业主的共用部位，且各业主都有分摊面积，周某的行为，侵犯了其他业主的合法权益。
再如电梯的使用及维护。小区电梯关系着业主的安全和利益，因此电梯的维护有严格的标准，费用也相当高。一旦关于电梯发生费用，如果有交纳建筑物维修资金的小区自然可以从维修资金中支付；但许多旧小区并没有建筑物维修资金，只有等需要时向业主收取。然而住在底层的业主认为自己住的楼层低不需要用电梯，或者是甲楼的居民认为自己不需要用乙楼的电梯，于是很难在业主中达成共识。而负责收取这些费用的物业或业主代表等又没有行政执法权，不能向业主强行收取，使许多问题不能得到及时解决，甚至危害业主的安全。能源、卫生、通风、管理等多方面耗费也是如此。谁来为这些项目“买单”，按什么标准都都是十分现实的问题，需要人们探寻一个方便、快捷的解决途径。
（三）业主与物业管理机构之间的关系
虽然业主的建筑区分所有权应该是明确和解决业主的内部关系及各自权属，即全体业主和个别业主之间的关系、个别业主与个别业主之间的关系，而非业主与开发商、物业管理机构之间的关系及各自权属。但由于业主与物业在管理上的交叉而产生的纠纷一直是矛盾的一个焦点，因此《物权法》规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”依据此规定，业主可自由委托物业公司或其他管理人管理小区，物业为业主服务，接受业主的监督。当然，一旦委托物业管理，就应配合物业的管理，依合同办事。
当物业没有履行或没有全面履行管理职责，如果合同有物业先履行的约定，业主就可以据此抗辩，拒交物业费。但如果合同没有此规定，或者物业已全面履行管理职责，业主不得无故拖欠管理费用。但是《物权法》没有实际解决这个问题，物业公司没有强制执行权，一旦业主拖欠管理费或其他费用，物业不能强行收取，只能通过协商、仲裁、诉讼的方式解决。
（四）业主与开发商之间的关系
《物权法》为确定权利归属，对建筑物区分所有权人与开发商的各项权利的初始分配进行了明确的规定。规定建筑区划内的道路除属于城镇公共道路的外，都属于业主共有；建筑区划内的绿地除了属于城镇公共绿地或者明示属于个人的外，属于业主共有；建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，均属于业主共有；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也属于业主共有。而对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库则要求应当首先满足业主的需要，其归属则由开放商和购房者双方通过出售、附赠或者出租等方式约定，如未约定则归业主共有。
正是由于《物权法》对建筑物区分所有权的初始配置做出了调整，促使当事人在最初就采取相应的行动以追求自身利益的最大化。以车位、车库为例。占用业主共有道路停放汽车的车位，属业主共有。这就意味着，开发商不能将车位收入据为己有，在扣除必要管理费后的所得款应属于全体业主共有，于是开发商在这些车位上基本无利可图。在建筑小区规划设计蓝图上已经规划好的车位、车库如未约定则归业主共有，但是开发商可以将之出售或者作为促销手段赠送给购房者，开发商也可以对之保留所有权而由购买者优先承租使用。相比之下，开发商会设法减少建筑小区的共有部分的比重，增加规划车位的面积。当然，不是为了免费提供给业主。笔者认为开发商无偿将车库所有权交给业主是完全不可能的。市场交易是等价有偿的。正如人们常说的“羊毛出自羊身上”，开发商不会无偿把车库交给业主，他们会将其与住房一起捆绑销售或出租，即使是赠送的成本也都已算在房价内。业主只能通过购买、租用取得车库的所有权或使用权。而增加了规划车位的面积，开发商就可以通过出售、附赠或者出租更多的车位从中受益；另一方面，开发商可通过减少建筑小区的共有部分，例如减少物业服务用房、把更多的建筑平台或绿地作为吸引购房者的促销手段等，以此来降低建造成本、增加售房量而赚取更大的利润。
由此可见，虽然物权法的本意是通过制定新规则限制开发商的利益范围并拓展业主的利益范围，以此平息和抑制当前社会上普遍存在的对开发商的不满情绪，但是却很可能适得其反：购房者付出的代价比以前更多、却更隐性，获得的利益更少了。因此，为了补救，应当对建筑规划内车位的面积、公用的绿地面积等占整个建筑小区面积的比率设定一个合理的限度。
三、总结
业主的建筑物区分所有权被写入法律在我国法治进程中是一个非常重大的进步。开发商、物业与业主之间的矛盾实质上是一个市场的问题，随着市场竞争的发展，在法律的规范下可能得到较好的解决。而持久的矛盾则存在于业主内部。业主是长时期生活在同一个建筑区划内的。伴随着所有权归属的逐渐清晰，每个业主都有自己的观点和看法，要让全体业主对同一问题达成一致意见难度很大，必定会因此产生很多新的问题甚至造成混乱，业主之间的关系也可能会因此变得复杂。全体业主在行使区分所有权的过程中将面临不少挑战。当然，这是进步的必然过程。俗语说“远亲不如近邻”，同一个建筑区划内的业主抬头不见低头见。业主应该认清自己的权利和义务所在，树立法治意识、小区事务参与意识以及和睦相处的意识，在清楚地认识到自己对小区事务有决定权和影响力的同时，也要认识到小区也需要业主的贡献。《物权法》的进一步发展是法治进步的需要，而另一方面只有每个业主都能依法办事、依理行事、团结友爱，才能有一个美好、祥和的居住环境。
注释：
①彭朴、陈硕、许小波：《专有与共有： (物权法)的建筑物区分所有权相关法律问题研究》， 民商法网刊 ， 2008年第1期总第25期，
http：//www．civilaw．tom．cn/wangkan/content．asp?id=37008&types：：％CO％ED％C2％DB％B7％D6％CE％F6&title=2008％C4％EA％B5％DAl％C6％DA％D7％DC％B5％DA25％C6％DA
②张俊浩主编：《民法学原理》，中国政法大学出版社，2000年10月修订第三版，第439页
③陈军峰：《物权法建筑物区分所有权若干问题的分析》，《河南商业高等专科学校学报》，第20卷第6期
④曲柏杰：《浅议建筑物区分所有权之共有权》，法律教育网
http：／／www．chinalawedu．com／huangye／viewArticle．asp?id=4652
（责任编辑：叶钦地）
