小产权房与保障房转化初探
小产权房与保障房转化初探
作者简介：林文，男(1943~)，福州市房地产经济研究会常务副秘书长、高级经济师。邮编：350001
［提要］“小产权房”是城郊一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设，除用来安置本集体经济组织成员外，还向本集体经济组织以外成员销售的农民住宅楼。最近，伴随我国住宅产业化加快与房价的不断飚升，“小产权房”出现了来势急促的普遍发展势头。积极探索和促进小产权房向保障房转化对于解决小产权房的合法化和社会保障房来源的多样化不失为一种可行路径。
［关键词］小产权房保障房转化
“小产权房”是指在城市郊区的一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设，除用来安置本集体经济组织成员外，还向本集体经济组织以外成员销售的农民住宅楼。
其实，“小产权房”并不新鲜，它有多种名称，象农村的集资合作建房、村镇开发建设用房等，其已经10多年客观地存在于我们大中城市的“城中村”与近郊。最近，伴随我国住宅产业化加快与房价的不断飚升，“小产权房”出现了来势急促的普遍发展势头，也成今年全国“两会”关注热点，其命运如何，亟待业内人士深思。
从福州“小产权房”说起
在农村，由于集体用地流转制度的改革尚在探索，“小产权房”是不能随意买卖的，因为非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。
近些日子，福州一些村镇的小产权房卖得火热。这些“小产权房”并没有统一规划与设计，直接夹杂建造在民房中间，显得杂乱无章。这些套型面积大约为100平方米的“小产权房”，每套售价基本在11-12万元左右，其结构多数是板楼，也有少数建成中间带天井的非板式的结构。如在盖山镇盖山路的中山鸿景苑，该项目中的几栋别墅已经基本完工，两栋多层住宅也即将落架。在售楼部，售楼小姐称是由村委派来的，“套房2700元/平方米，别墅3700元/平方米，但必须一次性付款。”除价格外其他方面也必须具备一些条件：“该楼盘只能在本村交易，要买房，就必须把户口落到中山村，今后要转卖也只能卖给本村村民。买房的程序是先与中山村村委签定《房屋认购合同》，两年后可办产权证，到时由村委开具一份证明，表明你是本村村民，再到区房管局办理。”“所签的《房屋认购合同》的内容与《商品房买卖合同》差不多，是参照后者制定的，并且具有法律效力。”“今后如果需要拆迁，国家不可能一分钱不给你。”据该售楼小姐介绍，在这里买房的大都不是本村村民。他们之所以来此购房更多的是考虑到这些房子的低廉价格。套房2700元/平方米的价格，大约仅为仓山区商品房均价5500元/平方米的一半，且相比于一年前，这里的房价每平方米仅上涨了100元，与市区商品房价格的飞涨形成了鲜明的对比，
同样在浦下村水闸附近的一幢“小产权房”前看到，楼前和右侧都有小河流过，与闽江的活水相连。大楼统一防盗网整幢楼已经建完，外墙贴了方砖，四周的不锈钢防盗网也已安装到位，准备最后的扫尾工程。笔者以购房者的身份与房东攀谈起来，得知这幢楼现在只剩二楼03单元的一套了，面积都是100平方米，总价平均在11.5万元左右。这里的“小产权房”虽然没有国家颁发的产权证，但和周边至少4000多元/平方米的商品房相比，便宜了一半多，同时,这里离城市中心也并不算太偏远，北江滨的世茂外滩花园清晰可见。因此，前来购房的人络绎不绝，甚至还有专程从外地赶来的购房者，村里附近几幢类似的“小产权房”也都基本售空。
据了解，这一带已建和正在抢建的“小产权房”初步估计有20多幢，按每幢20套计算，总数不少于400套，其建筑面积大约在40000多平方米，占地面积至少在800亩左右。有些“小产权房”早已入住。但从外观加以判断，应该是两三年前建的，这说明“小产权房”存在的现象从前几年就已经开始了。
“小产权房”过去也曾建设过
中国有句老话：“冰冻三尺，非一日之寒”，其实，说起“小产权房”，其在福州地区存在，可以说由来已久。福州有关部门的一位资深经办人员告之：“小产权房”的出现，已有10多年历史，有其必然性。起初是农村大队（村委会）和国有房地产公司合资（合作）给农民盖集中区、中心村和农民公寓时，把多余出来的房子私下卖掉。但他们很快发现，除了建设费用外，“小产权房”没有其他任何成本，利润丰厚，一些村镇，街道开始成片开发，于是，在城市周边由点到面扩大。以后，由于郊区也组建自己房地产公司，农村大队（村委会）的与国有房地产公司合资（合作）形式才自动消亡。
在前世纪80年代中期，福州台江、仓山、鼓楼、晋安等区域，一些农村大队（即现在的村）如洪山、台江、仓山等等大队，都曾经与市房地产开发总公司、仓山房地产开发公司、台江房地产开发公司、郊区房地产开发公司等单位，以一方出地，一方出资金，及负责销售的办法，合作建成了茶园、凤凰池、洋下、公正、三叉街、宁化等住宅小区，开发改造土地面积530多亩，建筑面积50多万平方米，既为当地农村大队改变了社区面貌，也明显地改善了农民的居住条件。
以鼓楼区井直街以北的公正大队（村）公正新村为例，该新村9座大楼房就是公正大队和福州市郊区房地产开发公司合作建造。其建筑特色是城乡结合，既保留了农民喜欢的单门独户形式，又有现代公寓良好的通风采光结构。每一单元（村民称为“直”），实际上就是一幢上下三层的小楼，一溜七八个单元毗邻相接就成了一座大楼房。每一单元，上下三层，一厅五房，约130平方米。房后是一个约20平方米的小天井，似是贮存室。天井后是厨房。算上是“水、电、卫”齐全的标准农民公寓。其资金那里来？除大队原来积累、农民自筹一些外，其它就是通过销售多出农民公寓部分的收入，达到资金有所盈余。据了解，当时这种特殊环境、特殊方式建造起来的“小产权房”，其以后在产权认定工作中，虽然经历了一些曲折，但在政府有关部门的协调下，都基本得到解决。此后，正是基于以上诸多客观原因，并随着福州房地产业不断发展，这种建设方式才有几年时间地进入了自动淡化时期。
近年，伴随我国住宅产业化加快与房价的不断飚升，“小产权房”相对便宜实在，其价格仅仅相当于现有房地产市场房价的25%～30%的优势，又在城市中心区周边地方重新出现了来势急促的发展势头，正如前面所提及的媒体报道，福州一些村镇“小产权房”卖得火热，又引起了社会普遍关注。
将小产权房转化为保障性住房的思考
小产权房现象是全国普遍存在的问题，也是当前福州市存在的突出问题。根据现行相关法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设，可以说小产权房问题的关键在于农村集体用地流转制度的不到位。当前，一方面要制止新的小产权房的产生，另一方面则必须在在农村集体用地流转制度改革措施出台前，对业已存在的小产权房加以认真清理，积极探索将小产权房转化为保障性住房的路径。
1、调查情况，普查小产权房，做到分类处置心中有数
当前，小产权房发展态势甚猛，如果不尽快处理，法不责众以及法难责众的社会心理和社会经验，将导致小产权房建设数量和分布区域加速蔓延而最终难以收拾。虽然说福州“小产权房”的出现，已有10多年历史，说明我们在处理该问题上有一定的经验教训，为此，福州应进行一次全市范围的“小产权房普查”与调研，摸清过去的经验教训，摸清现在各个地域在建、在售、已售小产权房的数量、占地规模、业主类型等资料，便于领导决策和设计分类处置的措施。
2、明确处置原则和基本方法，正视体制艰难博弈
解决小产权房问题，是一场体制、政策和民生的艰难博弈，任何极端一刀切的解决办法，都是不现实也是危险的。特别是用拆除等方式解决小产权房问题，不仅会激化矛盾，也是一种极大的资源浪费。应尽快明确对现存小产权房的处置原则和基本方法，要充分考虑和权衡集体土地所有者、小产权房购买人、政府、社会公众等各方的利益诉求。
为此，解决小产权房要区别对待：1、对于占用耕地建成的小产权房违法项目，必须严肃查处、清理，该拆的拆，该停的停；对于开发商占用耕地参与小产权房开发获利的，政府要没收、罚款。此外，还要追究当地领导的责任；2、要加强农村集体所有土地的审批力度，对以租代征等违规使用土地的现象要坚决予以制止；3、但对于那些在农村集体建设用地和宅基地上建设的小产权房，在政策上则要加以区分，要尽量利用经济手段、用科学发展的长远眼光来提出对策，妥善解决现实问题。
3、运用科学发展观，尽量利用经济手段解决
小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势，小产权房与商品房相比，其开发成本能低过1/3，农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。同时，由于小产权房不需缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金，由村集体牵头开发，也省去了开发商参与成本，而建筑商就是当地农民自己，最终成就了小产权房市场价格低廉的决定性因素。
小产权房如果全部销毁，那将是极大的资源浪费，能否将部分小产权房转为经济适用房，完善手续后纳入住房保障体系，这是当今我们亟待思考的问题。笔者认为，农村宅基地、建设用地开发的住房，经合法程序，将其纳入住房社会保障体系之中，意义更大。因为对大量此类住房进行拆毁，不仅社会成本高，还造成了资源的巨大浪费，因此，应深化农村集体用地流转制度改革，可以经合法程序将其转为保障性住房，这样不但可以扩大城镇经济适用房、限价房的市场供应，还能起到平抑城市商品房价格的作用。对符合土地利用总体规划、城镇规划、农民新居工程和新型社区规划（简称“符合三规”），且已建成未售出的小产权房，由政府收购可改造为经济适用房、廉租房、农民安置房等用途。已建成售出的，对开发商和出让、出租土地方依法处罚、补办相关手续，补缴出让金、税费等费用后纳入房地产市场管理；正在建设的，应该停止建设、销售，已售出的退还购房者购房款。
4、制定相当前瞻性的城市规划，解决小产权房问题
政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划。此外，要建立统一的城乡建设用地市场，要加强城乡土地市场体系建设，实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”，以确保农村集体用地流转后农民的社会保障能够得到基本保证。
(责任编辑:朱剑修)
