福州创新型城市的商业地产构建
福州创新型城市的商业地产构建
林文
［提要］商业地产是创新型城市商品交换的重要载体。福州在构建创新型城市中，要以规划为主，因地制宜地发展商业地产项目；加强土地供应监控与管理，优化土地资源配置；理性投资，科学运用订单商业开发模式；改变融资模式，拓宽商业地产的融资渠道 。
［关键词］福州创新型城市商业地产
城市“因城而立，以市而兴”。“市”的核心内涵是商品交换。商业地产是商品交换的重要载体。有言道，“先进的基础设施是‘创新型城市’的重要支撑”，商业地产作为城市基础设施建设的重要组成部分，其健康与创新发展更值得我们认真探讨。
一、 商业地产在构建福州创新型城市中的地位与作用
首先，商业地产建设对一个城市社会经济发展的影响是基础性的。商业地产建设是广义城市环境形成与改善的决定因素。商业地产建设环境具有从物质条件上给城市生产、流通、消费提前“划框子、定调子”的性质，对城市经济结构调整与发展具有刚性的制约和保障作用。商业地产建设的任务就是要创造最有利于生产、流通、消费良性循环的物质环境条件，推动整个城市经济的健康发展。因此，商业地产建设对城市经济的影响无疑是基础性和主导性的。
其次，商业地产建设受规划思想影响是直接和长久的。其是发挥人的主观能动作用，作用于实体的过程。人的实践首先源于人头脑中的想法，商业地产建设实践，首先要体现人各种想法和规划。“图上几条线，工地几千万”，这足以说明规划设计的现场效应非常重大，他具有长期甚至是近于永久的经济、社会、文化影响。商业地产建设规划思想和设计技术水平，不仅影响一个城市的功能绩效和文化景观，而且，其影响的持久性也超过了任何其他产业的产品。
其三，伴随着高投资率的商业地产建设加速，高投资率（固定资产投资占GDP的比率）成为福州经济发展中的一个突出现象。福州商业地产的高投资率表现在两个方面：一是投资率要远远高于房地产产品中的其它门类；二是近9年来，福州商业地产投资率居高不下，每年以年均9%的投资速度递增。创新型商业地产建设的加速发展，必然带来更多的基础设施投资，而基础设施投资必然带来钢材、水泥等建筑材料和家居用品、家庭装修、装饰等行业的产出增长，进而也带动这些行业的投资增长。
二、 现状：发展快、前景好
福州商业地产起步于上世纪80年代中期，近6年发展速度惊人。现在，福州城市中心区已从过去的四大商业中心变为六大商业中心。在四大老商业中心中，除鼓楼商业中心仍保持着商业规模最大、商铺最密集、经营品种最齐全的优势外，其他商业中心都进入调整期。在五一商业中心，它虽然曾一度与东街口及台江商业中心分庭抗礼，但随着五一广场周边拆迁和五一路的改建，商业前景还很难预料。而火车站商业中心虽然有福州火车站、汽车北站的大量人流支撑，但随着火车站改建完成，对区域商业经营环境提出了新的要求，也面临了新一轮的业态变革。相对而言，新发展的仓山、金山两大商业中心则势头较好，仓山商业中心过去由于远离商业核心圈，发展一直很慢。不过随着“麦德龙”落户仓山，南台大道的建成，及下藤路步行商业街的兴建等，在六一路及上三路一带已初步形成“
从局部商业地产发展来看，更为红火。在城市几条主干道两旁，如今正在招商和在建的商业地产数量不少。以八一七路为例，在南门兜的冠亚广场和东兴南门广场，招商广告牌醒目，前者拟建15万平方米的购物广场，而后者的商业面积则为4000多平方米。在台江中亭街，号称全省最大，建筑面积25万平方米的商业街群，人气渐旺；在建的华辰天华步行街商业面积将达到28万平方米；再加上安平商贸城、元洪城、步行街以及旧台江农贸市场，台江中亭街一带的商业总面积将达到80万平方米；又以工业路为例，商业总面积达21万平方米的宝龙广场正在紧张施工中，而对面的万象商业广场正在招商中，其商业面积将达到
据不完全统计，在福州已建成正在招商或在建的商业物业面积已达200万平方米以上，相当于前15年商业地产的开发总量。按福州目前的常住人口量164万计，人均商业面积已达
应当看到，福州商业地产发展势头还在加快。近年，随着福建省建设海峡西岸经济区发展战略的实施，福州大商业发展定位已经十分清晰。不久前福州市通过的《城市商业网点“十一五”建设及2010年发展规划》，即确定城市中心商业零售网点布局的发展结构为“一个商业核心区、一个滨水开发带、七个片区”。规划还重点突出了福州市要建设35条商业街区的构想，同时在批发市场及物流园区建设上，提出了要着力建设一批辐射全省乃至全国的市场，从而使其成为名符其实海峡西岸最具魅力休闲服务型商业都市。
三、 存在的问题：店面闲置风险积聚
然而应当看到，福州商业物业供应量的不断增加，也加快了商业地产的风险积聚。今年来，福州市商业地产市场供求关系仍失衡，销售型商业地产供求比例为1∶0.75；全市闲置商业店面83万平方米，其中仅台江工区就有62.
1. 缺乏统一规划，发展遭遇“瓶颈”。规划是城市商业发展的龙头。商业地产没有规划就盲目开发或有规划却不按规划执行，随意性大，前瞻性不够，都导致城市负荷过重，空间布局不合理，资源严重浪费等问题。据经贸专家直言，福州商业地产发展遭遇“瓶颈”，问题出在统一规划力度弱。目前商业地区开发“过热”，已到“莺歌燕舞”状态。“目前相当一些大型的商业地产项目，都定位为Mall（商业购物广场），由于其建设地域都不是福州市的商业繁华地带，是独立的一个大面积的购物中心，今后会怎样发展，目前尚难定论”。专家担忧，福州的一些商业地产已经出现了一面热一面冷的情况，沿街店面看起来都挺不错，而背街一面却出现截然不同的情况，店铺出现大量闲置，暂且论其定位，能把店铺招满就不错了。而一些商业地产项目，虽然地处繁华地段，但受交通等因素的制约，很难按开发商原来的设想会有巨大的人流和商机，这将在很大程度上制约商业地产的发展。
2. 土地供应量持续增长，商业地产供求失衡。近几年，福州市商业地产的土地供应量连续增长，仅去年增长的供应量就达到了2003年和2004年总和的三分之二。尽管总量已经呈现出供过于求的倾向，但每年还有20多万平方米的新增商业地产项目在建或等待审批。据统计，目前福州的商业地产总量已超350万平方米，人均商业地产面积已经超过香港水平。不少业内人士认为，总量过剩，将导致空置率居高不下。而新出台的宏观调控政策将对福州市的土地供应产生结构性的影响，导致整体商业用地供应产生问题。对于目前90平方米以下的住房只占住宅开发总量25%的福州来说，新政对全市房地产业的“杀伤力”是显而易见的。为了追求土地出让效益，势必将有更多的土地推向商业地产项目开发。可以预见，未来5年之内的市场供求关系将仍然表现失衡，这还将加快商业地产的风险堆积。
3. 非专业、非理性的开发模式，金宝变山芋。福州有关专家认为，商业地产供求关系失衡的另一个原因在于开发模式存在问题。据统计，目前福州商业地产项目70%以上都是采用“开发加销售”的模式。而这种可售型的商业地产中有30%经营失败，40%业绩平平，经营成功的不过占30%而已。商业地产具有一次性建设成本巨大的特点，再加上招商、返租等因素，开发商在前期“养铺阶段”就要沉淀巨额资金。对于资金本来就不充裕的许多福州开发商而言，资金断流是最大的风险。因此，建完就卖、快速套现成为福州中小开发商的现实选择。这种“开发加销售”的模式，使商业地产的运营风险增加。因为急于套现，开发商忽略了商业地产环境的经营，无法汇聚足够的人气，导致经营者和投资者获利不足，最终影响开发商资金回笼。2000年以前，福州曾经一度出现抢购商铺的现象。然而近几年，随着商业地产经营、产权、出租等一系列问题的出现，很多商铺赢利都很艰难。一时间，“金宝宝”变成了“烫山芋”。
四、 构建创新型商业地产的思考
创新型的商业地产是一种全方位覆盖、全社会参与、全过程联动的整体创新。其中，各种物质和思想碰撞，是产生创新观念重要源泉。面对福州商业地产市场不断积聚的风险，如何扬长避短，把握海西经济发展机遇，从而构建福州创新型的商业地产，笔者建议：
1. 以规划为主，因地制宜地发展商业地产项目。城市规划是经济社会发展的龙头。商业地产项目，尤其是大型商业地产项目与城市经济发展水平互动密切。城市和商业管理部门在保持城市规划严肃性的情况下，必须严把大型商业地产项目的审批关，保证各类大型商业项目在数量和结构上的协调，避免造成重复建设等问题。应该结合福州风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，使商业地产的发展与城市经济的可持续发展相协调。同时，努力实施科技进步，推动“产、学、研”有机结合，不断提升创新能力和核心竞争力。充分利用福州地区高等院校、科研机构的研究实力，建立起商业饱和度指数的评价体系，使商业网点规划适应创新型城市发展要求，有效地遏止盲目开发。此外，管好规划比编好规划更重要。规划一经确立，必须通过立法形式确保严格执行。要改进规划监督体制，实行规划编制机构与规划监督机制分设，监督机构成员由群众代表、社会公众人物和规划专家组成，重大建设项目选址及规划调整，必须事先公示并进行听证，由监督机构成员三分之二以上投票通过才能生效。
2. 加强土地供应监控与管理，优化土地资源配置。商业地产投资与生产是长期行为，土地供应对商业地产的影响有相应的滞后期。虽说现在福州土地管理已初步制订出城市用地的总体规划、分区规划，但相当多出让地块虽然都规划有商业用房部分，不过这种规划只是对面积指标上的安排，而对具体的用途却无法顾及，其后果是不少开发商拿地后，经常出现规划不当的情况。为此，政府在加强对土地的规划时，可通过城市土地使用分区的制定，具体规定商业地产各地块土地的用途、容积率、覆盖率、建筑高度、密度等。土地用途一经确定，一般不能随意更改。同时，根据城市规划、土地利用总体规划、分区规划和社会经济发展需求，制定合理的土地供应中长期计划和年度计划，综合平衡商业地产用地总量，使有限的土地资源在时间、空间上得到平衡，从而提升创新型城市整体功能。
3. 理性投资，科学运用订单商业开发模式。据了解，万达集团首创“订单商业地产”模式，运用该模式在全国19个城市开发了21个购物中心，成为中国最大最成功的购物中心开发商，可为借鉴。福州已有几家开发商在尝试。订单商业模式具有显著的优点，较之传统的产权式商铺销售模式更有利于创新型商业地产的发展。但是由于订单商业量身定做的特殊性，往往决定了建成的商业地产只能提供给特定的大型主力店商家使用。这样一来，订单商业所潜在的后期风险，完全受制于主力店。一旦主力店经营不当，很难再适合其他商家使用，这给开发商造成的损失将更为惨重。这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必须慎重，应选择国内外著名的、具有长期合作意向的商业企业，尽可能规避潜在后期风险。
4. 改变模式，拓宽商业地产的融资渠道。福州创新型商业地产开发应改变单一依靠银行信贷融资模式，可以探索信托、海外基金、将商用物业实行“证券化”等新型的融资渠道。比如在国外，房地产信托投资基金（REITs）是一个与商业地产共同成长的金融投资手段。2005年年底，广州越秀率先在香港发行REITs，开创了国内优质物业打包到境外上市融资的先河，随着新加坡嘉德置地与深国投、澳洲麦格理银行与大连万达等之间的大规模项目股权收购合作成功，REITs境外上市将成为一种潮流，为商业地产提供了非常好的融资渠道，有利于地产开发商突破资金瓶颈，促进商业地产创新健康发展。
参考资料
1.刘力：《金九银十福州商业地产欲“破茧而出”》，《东南置业》，2006年第10期
2.中国指数研究院： 《中国商业地产分析及投资咨询报告》，《中国投资咨询》，2006年第7期
3.黄毛小:《 商业地产自杀之九十昏招》，《天津房地产》，2006年第10期
4.佳昊：《福州商业地产“香饽饽”缘何无人问津？》，《海峡财经导报》，2006.11.9
5. 谢永嘉：《东福州：城市亚中心商圈崛起》，《东南快报》，2005.8.4
