《福州市物业管理若干规定》实施状况的分析
http://www.fzskl.com 2011-03-15 09:52:32 来源：福州社科网
［提要］随着福州市房地产业的迅速发展和物业管理服务的市场化，对物业管理的制度性建设显得十分重要，《福州市物业管理若干规定》应运而生。《福州市物业管理若干规定》的实施五年来，成效与问题并存，需要及时修定。
［关键词］福州市物业管理物业服务业主
改革开放以来，随着房地产市场的迅速发展，商品化住宅成为我国城市社区居住形式的基本社会单元。“物业”从香港地区传入内地，成为与我们生产生活息息相关的重要元素。“物业管理”也随着住房体制的市场化改革而被引入我国。“物业管理”有广义和狭义之分。国务院《物业管理条例》对“物业管理”下了狭义的定义：“指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。人们期盼通过规范物业管理以保证自己的权益不受侵害。《福州市物业管理若干规定》的出台正是福州市对本市范围内物业管理的一项重要的制度建设。
一、《福州市物业管理若干规定》实施后取得的成效
现行《福州市物业管理若干规定》由2004年8月31日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，并由2004年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，自2005年1月1日起施行。该条例以“规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益”为宗旨，以国务院《物业管理条例》和福州市实际为依据制定，共有四十条。《福州市物业管理若干规定》实施后，取得一定成效，福州市业主在物业管理方面的合法权益得到进一步保障。
（一）物业行业规模基本形成，从业人员队伍不断壮大
随着《福州市物业管理若干规定》的实施，物业管理的生存环境、法制环境改善的同时，福州的物业管理规模、管理领域逐渐扩大，市场化、专业化逐步提高，从业人员队伍不断壮大。截至2009年3月，福州市已有物业服务企业435家，其中一级资质2家，二级资质13家，三级资质303家，暂定三级企业117家。全市实施物业管理的房屋面积达4778多万平方米，物业管理覆盖率达55 5%。全市共有近2000个有物业服务的小区，从业人员38700多人，2008年行业经营年收入8 463亿元，经营总成本支出7 96亿元，上缴税收总额5400多万元。①
（二）物业服务企业的规范管理意识和业主的维权意识加强
《福州市物业管理若干规定》明确规定了业主、物业管理企业在物业管理活动中享有的权利和需履行的义务，并明确规定“业主委员会可以代表全体业主依法行使民事诉讼权利”。可以说《福州市物业管理若干规定》实施后，对物业服务企业的服务质量与管理水平的要求不断提升，对业主的权益保护进一步加强。在该规定的规范下，物业服务企业的规范管理意识和业主的消费维权意识也在进一步加强。
二、《福州市物业管理若干规定》实施中存在问题
（一）滞后于国内立法
现行《福州市物业管理若干规定》于2004年8月31日通过的。此后，《福建省物业管理条例》于2006年9月28日通过，自2007年1月1日起施行。《中华人民共和国物权法》于2007年7月1日开始实施。作为现行《福州市物业管理若干规定》的依据之一的国务院《物业管理条例》也根据《物权法》的有关规定进行了修改，自2007年10月1日起施行。一些城市根据《物权法》以及修改后的《物业管理条例》而修改或制定新的物业管理办法。例如，深圳市自2008年1月1日起施行《深圳经济特区物业管理条例》，同时废止2004年6月25日修正的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。2010年1月1日，温州市正式施行《温州市物业管理办法》，同时废止2000年的《温州市住宅小区物业管理暂行办法》。北京市自2010年10月1日起施行《北京市物业管理办法》和《关于<北京市物业管理办法>实施中若干问题的通知》，同时废止《北京市居住小区物业管理办法》。《厦门市物业管理若干规定》（草案修改三稿）也正在公开征求意见。而《福州市物业管理若干规定》未能紧跟《物权法》和《物业管理条例》的步伐，落后于国内部分城市立法
（二）物业管理覆盖面小
作为海峡西岸经济区省会中心城市的福州，物业管理覆盖面相对较小，低于福建全省水平。以2008年数据为例。2008年底，全市市区的小区数为2590个，其中已实施物业管理的小区1014个，未实施物业管理的小区1576个，无物业管理的小区占小区总数的60 8％。②而全省城镇房屋总面积约5 78亿平方米，实施物业管理房屋总面积约2 61亿平方米，实施物业管理的项目4680多个，物业管理覆盖率达45％。③
（三）业主委员会的作用未能充分发挥
业主委员会对沟通业主与物业服务企业之间的关系有着重要作用，但是福州范围内业主委员会的作用尚未能得到充分发挥。
1、业主委员会数量少。以鼓楼区为例。2009年，鼓楼区已有467个物业管理项目实施了物业企业服务，服务总建筑面积约1572 08万平方米，约占辖区物业管理覆盖率的42%；全区仅有262个物业项目成立了业主委员会，约占小区数的25%。④
2、业主委员会运作难。业主委员会在现实运作中出现较多的矛盾和问题，如业主委员会内部议事制度、决策机制不健全；业委员人员组成复杂，人员素质良莠不齐等。其中一个重要问题就是业主委员会工作得不到广大业主的支持。例如，2007年，福州日出东方小区业主委员会组织一次业主大会，通过了小区公共车位要收取租金的决议。但是决议通过后却无法实施。原因在于受到利益损失者的坚决抵制，使得业主委员会主要成员成为利益损失者“炮轰”的对象，却没有一个业主站出支持业主委员会执行决议内容。心灰意冷之下，这个业委会团队成员纷纷辞职。
3、业主委员会换届难。受业主委员会委员工作时间、业主委员会资金等限制，再加上工作得不到广大业主的理解和支持，使业主委员会换届工作难以开展。以鼓楼区为例。2008年，届满需换届并收到鼓楼区房地产管理局物业科发出的《关于业委会换届选举通知》的业主委员会有77个，能正常换届的仅23个物业小区。⑤
（四）物业服务企业规模小，难以发挥综合优势
近几年，物业管理企业数量急剧增多，但是因为管理规模小、物业分散，相对管理成本高，经济效益低，部分企业面临亏损危机等问题，难以发挥综合优势。
1、高资质的物业服务企业少。在福州现有的400多家物业服务企业中，高资质的物业服务企业可以说是凤毛麟角，一级资质的仅2家，二级资质的13家，两级合计所占比率不足4%。
2、物业服务企业面临亏损危机。物业管理的业务范围窄，经费来源匮乏，且由于社会物价、人工成本等相应的企业运作所需支出资金的增加幅度高于物业服务费收费标准提高幅度，再加上物业服务存在收费难等问题，导致物业服务企业运营困难。大型物业企业，可以通过运营高档住宅、写字楼的收益，来弥补普通住宅项目的亏损。而一些老小区的小型物业或无资质物业，物业服务收费不能满足物业服务企业日常的运作开支，只能通过压缩人员、降低服务质量来维持经营，导致物业服务水平降低，业主拒交物业费的现象增多，由此形成恶性循环，物业服务企业面临亏损危机，有的甚至撤出服务小区。例如2009年，福州同欣物业公司因为亏损太严重，计划陆续撤出连潘东小区、连凤小区、岳后小区、光荣新村、福三小区、洋洽新村、鳌峰小区、红旗新村和浦前新村等9个小区。在其已撤出的连潘东小区，五到八座的119户业主断电断水，且整个小区到处是垃圾，造成极不好影响。⑥
3、物业管理从业人员素质良莠不齐，并缺乏专业人才。虽然物业管理从业人员实行持证上岗，但是其人员来源于各行各业，加上部分物业服务企业缺乏严格的专业训练，整体素质参差不齐，严重影响了行业的可持续发展。以笔者亲身经历为例。在笔者居住的小区自来水尚未安装一户一表，由物业服务企业代收。而两年间其工作人员竟三次算错笔者的用水量。仅仅是简单的三位数减法出错率竟如此之高，让人不得不担心该物业服务企业的服务质量。
(五)业主的自主意识有待提高
业主作为物业的主人，应该是物业管理的积极参与者。但是目前很多业主物业知识缺乏，放弃物业管理自主权，或者只关心自己的物业而无暇顾及整个小区发展，或者把所有事情都寄希望于物业服务企业和他人，对成立业主大会与物业管理的事情漠不关心，甚至拒交物业服务费等，这些都不利于物业管理的正常顺利发展。
（六）业主和物业服务企业之间的矛盾时常发生
在现实生活中，相对于业主来说，物业服务企业显然具有很大的优势，易形成对物业服务区域内的有利控制，从而对业主进行频繁、长期的侵权。而另一方面，部分业主由于物业服务质量问题或和物业服务企业的矛盾而拒绝接受、执行物业服务企业的安排。因此，物业纠纷频繁发生。例如，大景城的业主因装修施工与物业保安的械斗事件，海纳（福州）物业服务有限公司与刘景盛、高爱珠物业服务合同纠纷，福州好来屋小区业主拒缴费物业强拆水表事件等等。据统计，2005年福州市两级法院受理的物业纠纷案件有205件，涉案业主277户；2006年受理499件，涉案业主813户。⑦案件数量呈逐年上升的趋势。到2008年，福州各类物业纠纷、上访、信访高达225件，诉讼到基层法院和福州市中院审理的分别为443件和150件。⑧
三、对修改《福州市物业管理若干规定》的建议
《福州市物业管理若干规定》是福州市规范物业管理，维护业主和物业服务企业的合法权益的重要地方性规章。根据《物权法》和修改后的《物业管理条例》，结合福州实际，及时修定《福州市物业管理若干规定》是一项重要的制度建设任务。
（一）修改“物业管理企业”为“物业服务企业”
业主选任物业管理者的初衷是让物业管理者通过物业管理使自己的物业能得到很好的维护，从而使自己的合法权益能得到更好的保护。作为物业的管理者，其职责不仅仅是对物业实体的管理，更重要的还在于对依托于实体上权益的维护。物业管理本身是一种平等主体的委托合同关系，而不是上下级的行政管理关系。物业“管理”的对象是物业，而不是业主。物业服务企业实施物业管理，实际是对物业资产的管理，其过程本身就是对业主的服务，包括常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等。所以，物业管理的本质就是服务，物业管理者和业主之间是服务与被服务的关系。由于物业管理是改革开放后才发展起来的新兴事物，人们对于物业管理的认识还不是很清楚，把“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，有利于准确理解和把握物业服务企业的性质，避免字意上的歧义。把“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，从某种程度上说也是配合《物权法》的精神，把物业服务企业属于服务行业范畴的本质在表面形式上体现并深化，以突出尊重个人物权的重要性。
（二）引入业主自营式管理模式
国务院《物业管理条例》第二条规定的物业管理模式是由物业服务企业进行管理的单一管理模式，即由业主聘请专业物业服务企业的模式。《福州市物业管理若干规定》未对物业管理模式进行明确规定，因而适用《物业管理条例》的规定，而没有给业主自我管理与模式选择预留空间。这种模式有利有弊：其最大优势是可对整个小区实行集中统一管理，专业化程度较高，管理效果相对较好；其主要弊端是管理费用较高，一些中低收入居民难以承受，同时，也不太适合对目前数量较多的旧小区推行物业管理。在发达国家和地区还存在一种业主自营式物业管理体制。所谓业主自营式物业管理就是住宅小区的物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请专门物业管理公司负责，而是由业主自己管理。这种模式的最大优势是业主能以较低成本对普通住宅楼房实行统一物业管理，并实现政府要求达到的管理目标。在业主自营式物业管理中，社区物业管理的重大问题由业主大会决定，业主委员会则全权负责物业管理工作，同时通过业主公约制度来约束每个业主的行为。在运作资金方面，业主委员会可通过出租公有设施和房屋收取管理费，用以支付公共开支，从而减轻业主经济负担。可见，这种模式对业主素质的要求相对较高，但一旦实行将更便于业主自我管理。因此，有必要引进发达国家和地区实行的这种业主自营式物业管理体制，实行物业公司管理与业主自营式管理并用的物业管理新体制，以供小区业主选择。
建议修改《福州市物业管理若干规定》第二条，在原有内容后增加一款，即第二款为：“本规定所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，或由业主自身对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”从而突破国务院《物业管理条例》对物业管理模式的狭义界定，为业主自营式管理预留空间，尊重业主自治及模式选择权。
注释：
①许涛：《这个行业可以变得更好吗？访福州物业管理协会副会长、秘书长林常青》，《住宅与房地产》2009年4月（上），总第248期。
②姜杰敏：《福州市老旧小区物业管理治理途径》，《现代物业新业主》2009年第7期。
③福州市物业协会赴三市考察组：《它山之石可以攻玉——厦、漳、泉物业管理考察对比研究》，http://www.fzwy.org/shownews.asp?news_id=831。
④鼓楼区房地产管理局：《关于区十五届人大三次会议代表建议办理情况的汇报》。
⑤鼓楼区房地产管理局：《关于区十五届人大三次会议代表建议办理情况的汇报》。
⑥ 袁健、陈景：《赚不到钱 物业跑了 连潘东小区119户居民水电断了》，《东南快报》2009年8月6日
⑦ 《福州物业纠纷多 社区有望推出调解员制度》，
⑧《物业纠纷频发 建议调整物业税率》，http://news.163.com/09/0313/15/54A0CVSK000120GU.html。
作者简介：丁琼（1982～），女，福州市社会科学院研究实习员。邮编：350004
